글 | 양근배 세종토양연구소 원장
      남윤국 케이엘에이법률사무소 변호사

주유소의 토양오염에 대해 연재하면서 매번 토양오염 예방의 중요성을 강조하지만 노후화된 주유소가 적지 않아 이미 주유소 경영자도 모르게 토양오염이 진행된 경우가 적지 않다. 때문에 지금 당장은 토양오염 관련 분쟁이 일어나지 않았다고 하더라도 안심할 수는 없으며, 그 복구 비용이나 손해액이 크기 때문에 소송으로 이어지는 경우가 비일비재하다.

또 주유소에서 토양오염이 발생한 경우 복원 등에 많은 비용이 들다보니 임차인과 임대인, 양도인과 양수인 또는 이들과 인접 토지 소유자간의 소송이 벌어지기도 한다. 주유소라면 토양오염의 위험성을 항상 내포하고 있으며, 특히 오래된 주유소는 그 위험성이 알려진 것보다 더 크다. 때문에 주유소를 운영하고 있다면 평소에도 토양오염분쟁 관련 증거를 수집해 놓는 게 좋다.

각자의 위치에서 어떤 증거들을 모아야 법정에서 유리한 주장을 할 수 있을까? 사례를 통해 토양오염 예방에 더해 승소에 도움이 되는 증거와 주장 등을 정리해봤다.

[주유소 매수, 일정기간 운영 이후 건물 신축 시 토양오염을 발견한 사례]
김갑동은 본인이 소유하여 운영하던 주유소를 홍길동에게 팔았다. 그 후 홍길동은 일정기간 주유소를 운영하다가 해당 부지에 건물을 짓기로 했다. 건물 신축을 위해 탱크를 철거하고 공사를 진행하다보니 해당 부지의 토양이 심각하게 오염된 사실을 발견했다. 이후 홍길동은 김갑동에 대하여 토양오염에 관한 손해 배상을 청구했다. 

매도인이 책임을 피하려면 면책 특약 필요
주유소의 경우 토양오염 검사와 탱크, 배관의 누출검사 등을 모두 실시한 이후 적합판정을 받고 매도를 해도 이와 같은 분쟁이 발생할 수 있다. 이런 경우를 대비해 매도인은 매수인과의 매매계약에서 토양오염에 관해 매도인의 책임을 제한하는 조항을 특약사항으로 명시해 놓으면 도움이 된다.

예를 들면, "매매 목적물에 관하여 당사자 사이에서 매매 시점 이전에는 토양오염이 없었던 것으로 간주하며, 매도인은 그에 관하여 어떤 책임도 지지 않는다"와 갈은 조항을 생각해 볼 수 있다. 그러나 위와 같은 특약사항이 없더라도 매도인은 매도 시점과 가장 가까운 시점에 토양오염 검사 및 탱크, 배관 등에 관하여 정밀검사 결과 등을 남겨 놓음으로써 매도 당시에 매매 목적물인 주유소에 어떤 하자가 존재하지 않았음을 증명하는 증거로 사용할 수도 있다.

매수인이 매도인에게 토양오염 책임을 묻는 방법
반면 주유소의 매수인의 입장에서는 본인의 부당한 책임을 면하기 위하여 계약서에 다음과 같은 특약사항을 기입하는 방법을 생각해 볼 수 있다. 예를 들면, "매매 목적물에 관해 매수 후 00개월 이내에 토양오염이 발견되는 경우 매수인은 매매계약을 취소하거나 매도인에게 그 정화 비용 및 손해 배상을 청구할 수 있다"고 기재하거나 “매도 시점의 토양오염 검사 결과에서 적합 판정을 받았다고 하더라도 주유소를 철거하는 과정에서 조실 내부 또는 조실 하부의 토양에서 토양오염이 발견되는 경우는 그 정화 책임을 매도인이 진다”고 기재하는 등이다.

이밖에 매수인이 매도인에게 손해 배상 등을 청구하기 위해서는 어떤 부위가 어떻게 오염됐고, 또 그 오염의 정도는 어떤가를 꼼꼼하게 따지고 원인을 규명하는 것이 가장 중요한 증명 활동이다. 특히 매수인이 주유소를 인도받은 이후 본인의 과실에 의하여 토양오염이 확대되지 않았다는 점을 증명해야 확대 손해에 관한 과실 책임을 면할 수 있을 것이다.

매매 시점에 토양오염에 관한 정기검사나 수시검사 결과만으로는 본인의 무과실을 증명하는 것이 부족한 경우도 있다. 때문에 정밀조사 등을 통한 신뢰도 높은 결과를 남겨놓는 방법을 추천하고 싶다.

실제로 하급심 판결을 살펴보면 정기검사 또는 수시검사의 결과로 오염 여부를 판단하는 데 한계가 있다고 보는 판례도 있다. 그리고 환경부에서도 수시검사 방법을 정밀조사 수준으로 강화하는 것에 공감하고 제도 개선을 검토하고 있는 것으로 알려져 있다.

[주유소 임차인이 임대인의 승인 하에 공사 중 토양오염이 발견된 경우]
홍길동은 김갑동 소유의 주유소를 임차해 주유소를 운영하던 중 김갑동의 허락을 받아 주유기 교체 공사를 시행하기로 했다. 이를 위해 주유소의 일부 부지를 굴착하던 중 오염된 토양이 발견됐다. 이에 홍길동은 김갑동에게 토양오염 검사를 진행하고 토양을 정화해줄 것을 요청했으나 김갑동은 이에 응하지 않았다.

홍길동은 상당 기간이 지난 후 김갑동에게 김갑동이 임대인으로서의 수선 의무를 이행해 주지 않았다는 이유로 임대차계약을 해지하고 손해 배상을 구하는 내용증명을 발송하였다. 그 후 김갑동은 홍길동을 상대로 임대차계약을 해지하고 주유소를 돌려줄 것과 토양오염에 따른 손해 배상을 청구하였다.

임대인, 주유소 소유자가 책임을 피하는 방법
주유소 임대차의 경우에도 앞의 사례와 비슷하게 특약으로 책임을 제한할 수 있다. 예를 들면 임대차 기간 중에 발생한 모든 토양오염에 관해 임차인이 책임을 지도록 특약을 하는 등이다. 하지만 임차인의 입장에서 토양오염이 어떻게 되어 있는지 모르므로 그와 갈은 임대인의 요구를 거부할 가능성이 크다. 적절하게 제한을 둔 특약을 정하도록 하자.

그리고 주유소 토양오염은 특별히 임차인의 과실로 발생하는 경우보다는 시설 자체의 노후화에 따라 탱크나 배관의 누유로 발생하는 경우가 많고, 이런 경우라면 임대인이 수선 및 정화책임을 진다고 보는 것이 타당할 것이다. 그래서 임대인의 입장에서는 탱크나 배관에 어떤 하자도 없었고 임대차 기간이 시작되기 전에는 토양오염이 되지 않은 상태였음을 토양오염에 관한 정밀조사 결과 등을 남겨 놓는다면 유리하다.

이 사례에서 한발 더 나가보자. 탱크 등의 노화에 따라 토양오염이 발생했다고 하더라도 임차인이 공사를 하다가 중단한 채 그대로 두어 빗물 등이 유입되어 토양오염이 확산된 경우다. 이 때 임차인이 상당 기간을 지체하여 임대인에게 통지했다면 이로 인해 토양오염이 확대된 부분에 대해서는 임차인이 책임을 질 수도 있다. 이런 경우가 발생할 여지가 있을 때는 임대인은 이와 관련한 사진, 동영상 등을 증거로 남겨놓으면 소송에서 매우 증요한 증거가 될 수 있다. 또는 임차인에게 공사 중단 시 적합한 조취를 취할 것을 요청하는 내용증명을 발송해 증거를 남기는 것도 도움이 될 것이다.

임차인이 토양오염 책임을 최소화하기 위한 방법
임차인이 토양오염 책임을 최소화하는 방법은 임대인의 경우와 반대로 보면 된다. 임차인의 입장에서는 주유소 임대차계약을 약정하는 단계에서부터 시설물의 하자로 인해 발생한 토양오염 등에 관해서 임대인이 책임을 지는 것으로 특약을 정하는 것이 바람직하다.

그리고 토양오염이 발견되면 즉시 이를 임대인에게 알리고 수선을 요청하는 것이 중요하다. 특히 이 사례와 같이 임차인이 공사 등을 시행하기 위해 바닥을 훼손한 경우에는 빗물 등이 투수되어 토양오염이 확산될 수 있으므로 이를 방지하기 위한 조치는 스스로 하는 것이 나중에라도 손해배상책임을 최소화 할 수 있는 방법이다.

다양한 상황, 다양한 계약 관계, 전문가 도움도 필요
위의 사례는 충분히 주변에서 일어날 수 있는 상황들이다. 이 기본적인 사례를 기준으로 본인의 상황에 맞게 평소 어떤 증거 자료를 준비할 것인지를 한번 생각해 볼 필요가 있다.

그리고 주유소의 매매나 임대차 등 계약은 매우 다양한 내용으로 진행되고 있다. 만일 이미 분쟁이 발생한 상황이라면 다시한번 계약 내용을 살펴보고, 주유소의 상황, 계약 내용에 적합한 손해의 최소화 방법을 신속히 실행에 옮겨야 한다. 분쟁이 원만하게 해결될 가능성이 크지 않다면 손해배상 금액이 큰 만큼 지체 없이 법률전문가를 찾아 상담을 받고 증거를 수집하는 등 적극적으로 대응할 필요가 있다.